O INCC, abreviação de Índice Nacional de Custo de Construção, é uma medida mensal calculada pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) com a finalidade de avaliar a elevação dos custos dos materiais utilizados em construções residenciais.
Simplificando, esse índice é vital no ajuste das prestações de contratos vinculados à compra de propriedades em fase de edificação. Assim, entender seu método de cálculo é imprescindível.
A sua primeira edição, inicialmente denominada de Custos de Construção (ICC), foi lançada pela FGV em 1950. Nessa época, esse indicador avaliava somente os custos no setor de construção na cidade do Rio de Janeiro.
Com o tempo, o Instituto Brasileiro de Economia (IBRE) ampliou seu escopo para avaliar os custos das construções residenciais em outras cidades brasileiras. Com essas novas análises, foram incluídos no ICC despesas ligadas a tecnologias e serviços mais avançados.
Posteriormente, em fevereiro de 1985, o ICC evoluiu para o INCC, expandindo sua abrangência ao adicionar novos elementos no cálculo e incluir mais cidades no rastreamento desse indicador.
Como se calcula o INCC?
O INCC, Índice Nacional de Custo de Construção, é formado pela média ponderada dos dados coletados em sete cidades escolhidas, resultando de uma combinação de um sistema de preços e proporções. Para calcular esse índice, são analisados quatro elementos principais: materiais, equipamentos, serviços e trabalho.
Os valores dos materiais são divididos em três categorias: estruturais, instalações e acabamentos. A Fundação Getúlio Vargas (FGV) é encarregada de coletar esses preços, utilizando orçamentos detalhados de companhias de engenharia civil, incluindo 64 itens de trabalho e 659 itens nos demais elementos.
Em relação ao sistema de proporções, ele considera as variações de custos entre as cidades, bem como a magnitude dos mercados de construções residenciais em cada uma. As proporções são estabelecidas em percentuais, somando cem ao juntar os pesos das sete cidades.
Impacto nas Parcelas do Imóvel
Para evitar imprevistos na compra de um imóvel, é crucial entender como o INCC é calculado e seu efeito nas prestações do financiamento habitacional.
O INCC é utilizado em situações de financiamento de imóveis ainda em construção ou na planta. Isso implica que, ao financiar uma propriedade na planta, o valor cobrado abarcará o custo do imóvel acrescido dos ajustes vinculados à sua edificação. Contudo, se a compra for realizada à vista, o INCC não é aplicável.
Ao financiar um apartamento na planta, as prestações do empréstimo habitacional e os custos relacionados à construção do projeto são cobrados.
Como a construção está sujeita a oscilações nos valores dos materiais de construção e trabalho, o INCC é essencial para ajustar o montante devido ao longo do período de obras do apartamento.
É relevante pontuar que o INCC não é uma taxa de juros de empréstimo. As taxas de juros de uma construção são conhecidas como “taxas de evolução de obra”, uma cobrança que os bancos fazem das construtoras que adquirem financiamentos para iniciar os trabalhos. A seguir, examinamos a diferença entre o INCC e a taxa de evolução de obra.
Benefícios do INCC para as Construtoras
A administração financeira eficaz das construtoras é crucial para o gerenciamento responsável de suas finanças, orçamentos de projetos, despesas e lucros. Nesse contexto, a vantagem principal para as construtoras ao usarem o INCC na cobrança das prestações de seus projetos está na manutenção do poder aquisitivo do valor acordado com seus clientes.
O INCC é aplicado para salvaguardar os valores do financiamento de imóveis na planta diretamente com a construtora, prevenindo assim a inflação nos custos dos materiais na construção civil que pode ocorrer durante a realização do projeto.
Ademais, o índice também reflete aumentos específicos que impactam somente a construção civil, como os reajustes salariais do setor. No entanto, esses efeitos são geralmente percebidos dois meses após o reajuste, pois a prestação paga em um mês é corrigida com base no índice dos dois meses anteriores.
É importante notar que o INCC não incide apenas nas prestações regulares do projeto, mas também em pagamentos intermediários, balões e chaves, assegurando que nenhuma parte do pagamento da obra fique desatualizada em seus valores.
Precauções na Forma de Cobrança
O propósito do uso do INCC é prevenir a desvalorização das prestações pagas pelos clientes enquanto a obra está em progresso e os custos de construção seguem aumentando. Assim, o índice não deve ser aplicado após a entrega do apartamento.
Em caso de atraso na obra, a construtora deve parar de usar o INCC na data prevista de entrega estipulada pelo contrato. Nesse aspecto, ainda não existe um consenso nos tribunais.
Algumas decisões judiciais determinam que o INCC deve ser fixado no valor do mês de entrega, enquanto outras entendem que as prestações devem ser ajustadas por outro índice mais benéfico ao comprador, como o IGP-M.
É essencial observar que as construtoras não impõem juros às prestações de imóveis na planta, uma vez que os juros só podem ser cobrados do comprador pela instituição financeira após a entrega pela construtora.
Entretanto, nem toda adição ao INCC cobrada pelo imóvel na planta constitui uma cobrança indevida. Por exemplo, a construtora pode exigir o Seguro Garantia de Entrega de Obra (SGEO), que serve como proteção contra atrasos na entrega do projeto aos clientes.
