O valor venal do imóvel é fundamental como base para o cálculo de impostos, como o IPTU, e outros tributos por entidades governamentais. Entender como ele é definido é vital, já que esse valor tem uma influência notável no mercado imobiliário.
Se você está procurando um imóvel e analisando preços, possivelmente já se deparou com a expressão “valor venal”. Além disso, pode ter percebido que o valor venal e o valor de mercado muitas vezes não coincidem.
Essa diferença ocorre porque ambos os termos têm finalidades distintas. O valor venal influencia diretamente nas despesas que você terá ao adquirir um imóvel, persistindo mesmo após a compra da propriedade.
Definição do Valor Venal
O valor venal é uma estimativa do valor de venda de um imóvel no mercado, usada principalmente para o cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Representa o preço que a propriedade atingiria em uma transação no mercado imobiliário, levando em conta suas características e localização.
Este valor é fixado por órgãos municipais, geralmente responsáveis pela tributação, e atua como referência para a aplicação de alíquotas fiscais. É importante notar que o valor venal pode divergir do valor de mercado, pois os critérios para sua definição muitas vezes visam facilitar a coleta de impostos e não refletem o valor real de compra e venda.
Em resumo, o valor venal é uma avaliação para fins tributários usada para determinar impostos sobre propriedades, sendo um fator chave na definição de tributos como o IPTU.
Relevância do Valor Venal
O valor venal é um critério objetivo na avaliação imobiliária e serve como um referencial para o valor de mercado. Portanto, muitos corretores o consideram na definição de um preço justo de venda.
Além disso, o valor venal é crucial em diversas questões legais, como:
Partilha de bens e inventários: O valor venal é usado para calcular a transferência desses bens.
Transferência de titularidade: É utilizado para determinar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD).
Regularização de dívidas fiscais: Auxilia na resolução de pendências relacionadas a tributos, como o IPTU.
Questões judiciais de financiamento: Em disputas legais relacionadas a acordos não cumpridos ou taxas abusivas por instituições financeiras.
Divisão de bens por divórcio ou falecimento.
No entanto, outros fatores também são essenciais na definição do preço de um imóvel, como a comissão do corretor, valores de vendas de imóveis próximos e a dinâmica comercial da área.
Método de Cálculo do Valor Venal
O cálculo do valor venal segue uma metodologia específica das prefeituras, que considera características variáveis do imóvel sem levar em conta especulações do mercado.
A fórmula para calcular o valor venal é:
V = A × VR × I × P × TR
onde:
V = valor venal do imóvel;
A = área do terreno ou construção;
VR = valor unitário residencial padrão, baseado na Planta Genérica de Valores do Município (PGV);
I = idade do imóvel;
P = posição do imóvel;
TR = tipologia residencial ou características construtivas.
Este cálculo pode variar de acordo com a legislação municipal. Em algumas cidades, como São Paulo, a classificação em zona urbana ou fiscal também impacta o cálculo do imposto.
Como Verificar o Valor Venal?
O valor venal pode ser consultado na prefeitura local. Em cidades como São Paulo, essa verificação pode ser feita online, através das informações do IPTU e do registro do imóvel.
No IPTU, procure o número de inscrição da propriedade e a data de registro. Em caso de indisponibilidade online, solicite uma certidão de dados cadastrais ao proprietário do imóvel, emitida na prefeitura ou cartório local.
É essencial conhecer o valor venal antes de iniciar negociações imobiliárias para evitar cobranças retroativas ou regularizar a situação do imóvel. O comprador assume quaisquer dívidas de IPTU existentes como novo proprietário.
Se houver débitos, é possível renegociar com a prefeitura, evitando leilões judiciais, desde que a dívida de IPTU não exceda 25% do valor do imóvel.
